不動産投資ローンを組むのは正解？住宅ローンとの違いや注意点とは？

不動産投資するうえで、資金調達するために検討されることの多いローンの利用。
これから不動産投資にトライしようとお考えの方も、利用するべきかやめておくべきか…迷っている方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は「不動産投資のためにローンを組むのは正解なのか？」「住宅ローンと何が違うの？」といった素朴な疑問をクローズアップ。
不動産投資ローンを組む際の注意点とともに、初心者の方にも分かりやすくご紹介します。

不動産投資するとき、ローンを利用して希望の物件を手に入れるのは珍しいことではありません。
ただし不動産投資ローンにもメリットとデメリットがあるので、ご自身の状況などに応じて注意深く検討する必要があります。
ここでは「利用するor利用しない」を判断するための重要な指針となる、不動産投資ローンの主なメリット・デメリットを見てみましょう。


不動産投資ローンのメリット①

レバレッジ効果を高められる
不動産投資でのレバレッジ効果とは、小さい資金で高額な投資物件を取得することを指します。
不動産投資ローンを利用することで、自己資金の10倍の資産を手に入れることも可能。
そうして高額な投資物件を手に入れられれば家賃収入もその分多くなり、安定的な利回りが見込めることが、不動産投資ローンを利用する大きなメリットといえるでしょう。


不動産投資ローンのメリット②

手もとに資金が残せる
自己資金が十分にあったとしても、すべての資金を不動産投資に充てるのはリスクが大きいですよね。
長い人生、自分や家族が病気になったりケガをして働けなくなったりして、急にまとまった現金が必要になることがあるかもしれません。
不動産投資ローンを利用すれば、万一の備えとして手もとに資金をプールしておくことも可能です。


不動産投資ローンのメリット③

団体信用生命保険に加入できる
不動産投資ローンを利用するときは、団体信用保険に加入するのが一般的。
借り入れした人にもしものことがあれば、ローン返済の負担なく家族に不動産物件を遺すことができます。
そうした特性を生かし、不動産投資ローンを家族のための生命保険の1つとして位置づけている人も多いようです。


不動産投資ローンのデメリット①

利息を支払わなければならない
当然のことながら、不動産投資ローンを利用すれば金融機関へ支払う利息が発生します。
それにともない毎月必要となる返済額も大きくなる可能性があるため、後々行き詰まることのないよう、ゆとりを持って返済できる範囲を把握しておくことが大切です。


不動産投資ローンのデメリット②

金融機関を自分で探さなければならない
新築物件の場合は不動産会社が提携している金融機関でローンを組むことが多いのでとくに心配ありませんが、中古の不動産物件を購入する際は場合によって自分で金融機関を探す必要があります。
金融機関との交渉を初めて経験する場合はいろいろと面倒な交渉や手続きなどがあり、こうした手間をデメリットと感じることもあるかもしれません。

上記のような不動産投資ローンのメリット・デメリットを見ても「住宅ローンと何が違うの？」という疑問は残ったままですよね？
ここでは不動産投資ローンと住宅ローンの違いを以下の3つの項目に分けて整理してみましょう。


不動産投資ローンと住宅ローンの違い①

対象となる物件の違い
簡単にいえば不動産投資ローンは投資用不動産、住宅ローンは自宅用不動産を対象としたローン商品です。
不動産投資ローンでは家賃収入、住宅ローンでは給与所得からローン返済することが基本となります。


不動産投資ローンと住宅ローンの違い②

金利の違い
不動産投資ローンは住宅ローンに比べ、金利が高く設定されています。
なぜなら家賃収入から返済する不動産投資ローンは事業資金とみなされ、空室リスクなどが考慮されるため。
比較的安定した給与所得から返済する住宅ローンより、金融機関にとってもリスクが高いというわけです。


不動産投資ローンと住宅ローンの違い③

審査項目の違い
不動産投資ローンも住宅ローンと同じく、年収や勤務先、雇用形態、信用情報、物件の担保価値などをもとにローン審査が行われます。
ただし不動産投資ローンでは、上記に加え物件の収益性も審査項目に加えられます。
そのため住宅ローンなら難なく通る場合でも、取得する不動産物件の収益性が低ければ審査を通らない可能性もあるのです。

不動産投資ローンを利用する場合、何より心がけたいのはローン返済に破綻を起こさないこと。
そのために知っておきたい注意点を実際に起こり得る失敗例とともに確認しておきましょう。


不動産投資ローンを利用する際の注意点①

投資物件に見合った融資額を把握する
ローン返済の破綻を招かないためには、まず融資額が投資物件に見合っているかの確認が重要となってきます。
たとえば5000万円の価値しかない物件を7000万円で購入してしまい、購入価格をもとに金融機関から融資を受けてしまった場合。
いざ不動産投資の収益をローン返済に回そうと思ったら、収益が返済額に届かず赤字続きになってしまったという悲惨な事例も。
こうした失敗を防ぐためには、気に入った投資物件を見つけたからといってすぐに飛びつかず、複数の不動産会社や金融機関から見積もりなどをとって物件の適正価格を把握すること、さらに空室リスクなども想定した収益率をきちんと把握しておくことが大切です。


不動産投資ローンを利用する際の注意点②

レバレッジに頼りすぎない
小さい資金で高額な投資物件を取得することで得られるレバレッジ効果。
しかしローンを利用して収益を増やそうと、融資に頼りすぎる不動産投資はリスクもそれなりに大きくなります。
たとえば金利3％でローンを組んだものの、ローン返済途中に金利が上昇して3.5％になれば、それだけ返済額が大きくなります。
たかが0.5％ですが、不動産投資ローンの借入額が大きければ大きいほど、わずかな金利変動の影響は想像以上にふくらむもの。
不動産投資の利回りにも直結してくるので、借入額は無理なく返済できる額に抑えるなど、慎重に検討することが重要となるのです。


不動産投資ローンを利用する際の注意点③

不動産管理のための経費を考慮する
当然ですが、不動産投資では投資物件を取得したからといって自動的に利益が出るというわけではありません。
物件の管理や維持に必要となる経費や空室を埋めるための宣伝広告費、経年劣化に備えた修繕費用などを用意し、資金の流れをしっかりと把握しておくことが重要です。
もしも資金不足によって投資物件の不具合を放置するようなことがあれば、借り手がつかずローン返済に行き詰まるといった負のスパイラルに陥る可能性も。
資金の流れを曖昧にしたまま気軽に不動産投資をはじめると、その後の対処や経費の拠出がかさんで、せっかくの不動産を手放すことにもなりかねません。

不動産投資に利用できるローンについての基礎知識やメリット・デメリット、注意点はいかがでしたか？
株やFXよりも利回りがよいといわれる不動産投資ですが、気をつけるべき点も多いようですね。
とくに多額のローンを利用して不動産投資する場合は、多くの利益が見込める反面、それなりのリスクも予想されます。
不動産投資ローンを利用される場合はこうした点もしっかり考慮し、将来にわたって計画的に行うようにしたいものです。

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