マンション経営で知っておきたい入居率を上げる空室対策

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です！！

マンション経営をしている、もしくはこれからやってみたいと考えている方にとって、空室が出て入居率が下がるのは大きな問題です。
空室が多くなれば利回りが下がり、場合によっては利益が発生しないどころか赤字経営となることも考えられます。
そこで今回は、マンション経営で知っておきたい入居率を上げる空室対策について、低コストでできる方法、入居者の人気の設備を導入する方法の2つの観点から紹介します。

マンション経営をするときには、利回りを確保することが大切になります。
利回りを考えるときに、もっとも基準となる表面利回りは、以下のように計算します。


年間家賃収入（満室時）÷ 不動産の購入価格 × 100＝利回り（％）
たとえば3000万円で購入したマンションを家賃10万円で貸し出した場合、表面利回りは
10万円×12カ月÷3000万円×100＝4%
で4%になります。
しかし賃貸マンションは数年に1度は人が入れ替わり、すぐに入居者が決まれば問題ありませんが、実際は数カ月空室になることはよくあります。
たとえば2年6カ月で入居者が出て、次が決まるまで6カ月空室が出た場合、空室率は6カ月÷36カ月＝約16.66%となり、逆算すると入居率は83.34%です。
空室率を勘案すると、表面利回りは
10万円×12カ月×83.34％÷3000万円＝約3.33%
となり、4%より下がりました。
空室が長くなればなるほど、利回りがどんどん下がることがわかります。
実際には家賃収入からさらにローンの返済や維持費などを差し引くため、空室が続くと実際にはほとんど利益が出ていない……ということにもなりかねません。
健全なマンション経営をするのであれば、空室対策は必須です。

マンションの入居率を上げる空室対策は、マンション経営の安定化には必須ですが、まずはできるだけコストをかけない方法から考えてみましょう。


＜退去率を下げることが一番の空室対策＞
マンションの空室率を下げるもっともいい対策は、退去率を下げることです。
3年で退去してしまうことが多い部屋に、5年以上住んでもらうことができれば、空室リスクはそれだけで低くなります。
退去率を下げるというと、更新料を値下げすることを考えるオーナーが多くいますが、収入を確保することが大前提のマンション経営において、収入を減らすような対策は悪手です。
退去率を下げる一番の良策は、入居者がきもちよく、そして安心して住める環境を整えることです。
設備不良や入居者間トラブルがあったときには迅速に対処する、共用部分は常に清潔に保つなど、住みよい環境作りを空室対策の最優先事項にしましょう。


＜共用部分をきれいに保つ＞
部屋をいくらきれいに整えても、エントランスなどの共用部分が汚れていたり、チラシなどが散乱していたりするようなマンションは、入居者に不快感を与えます。
実際に掃除をするのは管理会社ということがほとんどですが、オーナーとしてもときどきマンションの様子を見に行き、共用部分の管理が行き届いているかはチェックするようにしましょう。
自分が住みたいと思うような物件でなければ、住みたいと思う人はいないと考えることが大切です。
マンション経営をするときには、物件を自分の住居と同じように考えるようにしてください。


＜募集資料を見直す＞
空室案内の募集資料が、古いままになってはいないでしょうか。
最近は部屋探しもインターネットで行うことが一般的ですが、空室が出たときにはできるだけ多くの画像を載せる、可能であれば動画を掲載すると反応がよくなります。
写真や動画は、できるだけ新しいものを選び、古いものと差し替えるようにしてください。
居室だけではなく、エントランスなどの共用部分も掲載し、そこに入居するイメージが沸く工夫をすると、反応率が上がります。


＜入居者を限定しない＞
立地条件などによっては、入居者を絞りすぎると空室が埋まらないことも考えられます。
そのような場合は、入居者の条件を見直すことも空室対策として有効です。
たとえば、高齢者や外国人の入居はお断りとしてはいないでしょうか？
またワンルームは単身用と限定しているのであれば、カップルや兄弟での入居を認めるなどすれば、空室は埋まりやすくなります。
身元がはっきりしない、家賃の支払い能力がないような方はお断りするのは当然ですが、入居時の審査をしっかりと行ったうえで、問題なければ受け入れてみてもいいでしょう。

ここからは、空室対策としてマンションで人気の設備を7個紹介していきます。
入居者が「あるとうれしい」設備を導入すると、空室が埋まりやすくなります。
多少の初期投資は必要ですが、ぜひ導入を検討してみてください。


1. インターネット回線（無線LAN）無料
いまやインターネット回線があることは、部屋探しの必須条件になりつつあります。
Wi-Fiで部屋のどこでもインターネットにつながるようにすると、相場より多少高くても入居が決まりやすくなります。


2. エアコン
近年都市部においては、夏には40度近い異常な高温になる日が増えています。
エアコンも、賃貸マンションに入居するうえでは欠かせない設備です。
エアコンが部屋についていなければ、入居者は自己負担で設置することになりますが、数年で出て行くことが分かっている場合には、はじめからついている部屋を選ぶのは当然です。
入居率を高めるために空室対策をするのであれば、エアコンは必ず設置しましょう。


3. 温水洗浄便座
トイレに温水洗浄便座が備わっているのも、今では当たり前と考える入居者が増えています。
温水洗浄便座も、入居してから自分で後付けできない設備のひとつです。
リフォームにあわせ、設置するのがおすすめです。


4. TVモニタ付きインターホン
セキュリティがしっかりしているかどうかは、入居を決める大きなポイントになります。
とくに1人暮らしの女性や、小さな子どものいる家庭にとっては、入居の決め手となる可能性すらあるでしょう。


5. オートロック
TVモニタ付きインターホンと並んで、オートロックもセキュリティ対策の基本です。
オートロックを付ければ入居率が上がるというより、なければ下がる設備と考えておくのが無難です。


6. 宅配ボックス
とくに若い世代においては買い物を通販で済ませることが多くなっており、宅配ボックスがあるマンションは人気です。
シングルだけではなく、共働きのカップルなど、昼間留守がちの入居者にとっては、再配達の手間が不要な宅配ボックスはあるとうれしい設備です。


7. ウォークインクローゼット
収納の多さも、部屋選びのポイントになります。
収納がなければ、入居者は洋服ダンスなどを別途購入する必要があり、その分スペースが狭くなってしまいます。
間口が広く、多くのものを収納できるウォークインクローゼットは、ぜひ備えておきたい設備です。

マンション経営においては、空室数と空室期間をできるだけ減らし、入居率を上げることで利回りを確保することが重要です。
空室対策としては、住みよい環境を整えることで、今の入居者にできるだけ長く住み続けてもらうことを最優先に考えましょう。
さらに入居者に人気の設備を整え、できるだけ早く空室が埋まるような部屋造りを心がけるようにしてください。

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