賃貸マンションのオーナーになるために必要なこととは？資金や悩みの解決方法とは？

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です！！

賃貸マンションの経営に興味がありますか？
賃貸マンションのオーナーになるためには、どのようなことが必要でしょうか？
今回は、賃貸マンション経営について、これからオーナーになりたいとお考えの人に向けて、必要なことや資金繰りについてご紹介します。
またオーナーならではの陥りやすい悩みの解決方法についてもご紹介します。

不動産経営の中の一つ、賃貸マンションのオーナーになるために必要なことは以下の5つ。

●1.オーナーになるための基礎知識をつける
●2.専業か兼業かを決断する
●3.目指すマンション経営の規模を決める
●4.マンションの管理についてプランする
●5.将来的な相続についても想定する

それぞれのポイントについて、ご紹介します。


1.オーナーになるための基礎知識をつける
基礎知識として、賃貸マンションのオーナーとは、大きく2つタイプに分かれます。

●一棟マンションのオーナー
●区分マンションのオーナー

一棟マンションのオーナーとは、マンション丸ごと一棟所有者です。
一般的に大家さんとしてのイメージはこちらのタイプではないでしょうか。
区分マンションのオーナーとは、マンションの一部屋、つまり一物件を所有しているオーナーのことを指します。
どちらも賃貸マンションのオーナーとして、経営に携わりますが、規模が違います。
これから自分がどのような規模のオーナーになりたいのか、まず決断する必要があります。
いきなり一棟マンションの経営者となるのは勇気がいるので、まずは区分マンションのオーナーから始めてみるという人も多いでしょう。
基礎知識の2つ目として、オーナーの仕事や役割を理解しましょう。
オーナーの主な仕事をひとことで表すと、管理と資金繰りです。
具体的に管理は、入居者に対するものと建物に対するものに分かれます。
入居者の管理とは、入居者の募集や審査、契約、毎月の家賃に滞納がないかチェックしたりすることが主な内容です。
家賃の滞納者がいる場合は、催促することも必要になります。
物件の管理とは、建物や各部屋のメンテナンスが主な内容です。
退去者が出た場合は、必要な修繕をおこない、通常の場合は、水回りやエアコンなどのあらかじめ物件に備え付けている設備が故障した場合の対応などがあります。
また一棟マンションのオーナーであれば、建物の劣化による修繕について計画を立てることも大切な業務です。
資金繰りとは、家賃収入から、修繕費や管理費、また税金の支払いなど、資金面での経営をおこなうことです。
どのような事業でも必要になりますが、資金繰りについては次の章で詳しくご紹介します。


2.専業か兼業かを決断する
賃貸マンションのオーナーになるために、専業か兼業かを決断する必要があります。
不動産業の経営だけを仕事とする専業、他に本業となる仕事をしながら、オーナー業もおこなうのかということになります。
日本住宅総合センターがおこなった調査で、三大都市の一棟マンションオーナーを対象にしたデータがあります。
個人経営の不動産業を営んでいる人の割合は、全体の約80％を占めていて、その中でも賃貸経営を専業の人は、23.4％しかいませんでした。
兼業の人が圧倒的に多く、農業やその他の自営業を営んでいる人もいますが、注目すべきは、サラリーマン、つまり他の企業などに勤務しながら、賃貸経営をおこなっている人の割合は28.4％でした。
不動産とは関係のない仕事をしながら、オーナー業もおこなっているということです。
これからオーナーになりたいとお考えの人は、自分の場合はどのような経営者になりたいのか、方向性を決める必要があります。


3.目指すマンション経営の規模を決める
不動産投資とは、他の株やFXなどの投資に比べて、低リスク、低リターンといわれています。
不動産は、金融商品に比べて流動性が低く、価値が変動しにくく安定しているといえますが、その分、必要経費や税金がかかります。
実質の収入や利益を想定して、経営プランを練る必要があります。
家賃の収入で生活をしていくのか、それとも副収入としてとらえるのか、また将来の安定的な収入のためなのか、目的が決まると目指す規模も見えてくるのではないでしょうか。


4.マンションの管理についてプランする
マンションの管理について、自分ですべてを管理していくのか、それとも管理会社に業務を委託するのか、一括借り上げというパターンもあります。
入居者の管理については、先程オーナーの仕事でもご紹介した通り、直接やり取りをおこなうことで可能です。
しかし建物の管理については、パートナーとなる業者を選ぶ必要があります。
修繕費の計画など資金繰りにも影響します。
一括借上げといって、一棟マンションのオーナーで、建物と土地を所有しつつ専門の業者に一棟ごと貸し出し、手数料などを差し引いた金額を収入として受け取るスタイルです。
自分の目指す管理体制についてプランする必要があります。


5.将来的な相続についても想定する
不動産は大きな資産で、一般的に所有者が亡くなった後は、家族が相続することになり、相続税が課せられます。
不動産の相続税については、さまざまなルールや控除などがあり、計画的に準備しておくべきです。
税金対策のために賃貸マンション経営をおこなっているというオーナーもいます。
資産を家族に残したいと考えている場合は、相続税についてもしっかりと想定しておく必要があります。

賃貸マンションのオーナーになるために、どのように資金を調達すれば良いでしょうか？
一般的に、オーナーになるための資金は、自己資金と不動産投資用のローンを組んで準備します。
自宅用の住宅ローンとは違い、不動産投資のためのローンは、これから経営していくマンションを担保としてローンを組むことが可能です。
ですからローンの審査は、購入予定物件の収入を想定して審査されます。
投資用のローンを積極的におこなっている銀行から借り入れることがポイントです。
資金繰りで大切なことは、家賃収入がそのまま収入になるわけではないとうことです。
毎月の家賃収入から、管理を委託している場合は管理費、年間で支払う固定資産税などの税金を差し引く必要があります。
また将来的に必要になる修繕費を計画的に積み立てて置く必要があり、その分も収入から差し引きます。
家賃収入のリスクとして、空室になった場合は、その期間は収入がなくなることも想定しておく必要があります。
資金繰りで大切なのは、物件の周りの環境や駅から距離など、なるべく入居者が途絶えないような要素を含む物件を選び、計画的な資金繰りをおこなうことが可能です。

個人経営の多い賃貸マンションのオーナーの陥りやすい悩みはいろいろありますね。
主な悩みとして、

●入居者の家賃の滞納
●ルールを守れない入居者の対応
●騒音などによる入居者同士のトラブル
●空室対策
●安定した経営をするためのノウハウなど

悩みは尽きないですが、そのような悩みを解決する方法をご紹介します。
賃貸マンションのオーナーが集まって情報交換をする勉強会や交流会に参加することをオススメします。
オーナー同士のネットワークをつくり、経営に関しての悩みを共有でき、また情報交換の場があることで、経営を円滑に進めることが可能です。
先程ご紹介したように、賃貸マンションのオーナーは個人経営者が大半です。
1人で悩みを抱えるよりも、同じオーナー同士で交流することで、悩みを解決できるのではないでしょうか。

今回は、賃貸マンションのオーナーになるために必要なことについてご紹介しました。
また経営における資金繰りやオーナーならではの陥りやすい悩みの解決方法についてもご紹介しました。
ぜひ参考にしてください。

弊社はお客様のさまざまなニーズにお応えできるようこれから全力で頑張ってまいります(^○^)
そのためには皆様の信頼や色んな方からのご指導をいただけたらと思いますのでどうぞよろしくお願いいたします。
皆様（売主様・買主様・貸主様・借主様）の新しい生活のスタートをリブスペースは全力でサポートさせていただきます。
ご不明な点・ご不安な点・ご不審な点があればなんでもご相談ください！！
住之江区・住吉区を中心に何処よりも早く情報をお届けできるよう頑張ります！

リブスペースでは大阪市内のマンション管理・アパート管理を下記の手数料で承ります。
１棟マンション管理・アパート管理：月額管理料３%区分所有マンション・一戸建てなどの場合１戸～：月額管理料3000円（ご予算などがある場合はその都度ご相談させていただきます。）