不動産投資は共有名義ですべき？メリットや注意点も

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です！！

これから不動産投資を検討しているご夫婦に向けて、共有名義にて投資用物件を契約することについてご紹介します。
そもそも共有名義とは何なのか、メリットとデメリットを見ていきましょう。
管理の仕方や、さまざまなことに双方の合意が必要な理由も解説していきます。

不動産には、所有者をはっきりさせるために登記をおこなう必要があります。
この登記の人数が単独なのか、複数なのかによって変わります。


【不動産には単独名義と共有名義がある】
登記をおこなうときに、1人の名前でおこなうことを単独名義といいます。
反対に、複数人でおこなうことを共有名義といいます。
単独名義は、その名前の通り、1人で不動産に対して出資し、すべて自分の持分にすることです。
共有名義の場合は、不動産を購入するお金をそれぞれで出資して、持分を決めます。
出資した金額に応じて持分も変わるので、金額を多く出したほうが持分も多くなっています。
わかりやすいところでいうと、2人の名義人が、不動産の半分ずつ出資した場合は、それぞれ2分の1ずつ持分がある共有名義ということです。
不動産投資における共有名義の場合、夫婦以外にも投資家同士や親族同士など複数人で名義人になることがあります。
この場合も、複数人で持分を決めて、全員分の登記をおこないます。
人数は増やせますが、話し合いなども大変になるので、ある程度の人数でとどめておいたほうがいいでしょう。
夫婦であれば生活のなかでも話し合いやすいですが、他人や親族などの場合、なかなか話す機会もないので、事前に相違がないかしっかり話し合っておくべきです。

共有名義のメリットとデメリットを見ていきましょう。
不動産投資に限らず、共有名義というくくりで見たメリットとデメリットをご紹介します。


【共有名義のメリットとは？】
メリットとして、税制優遇を受けられるということがあります。
住宅ローンを組むと控除が受けられますが、その控除が二重で受けられることになっています。
住宅ローン残高の1％が控除され、名義人それぞれに受けられます。
ただしこれはお互いが働いていて、十分な収入があることが前提というところに注意が必要です。
どちらかが仕事を辞めた場合、優遇される税金がなくなるので、このメリットもなくなります。
夫婦の場合、出産などで退職する可能性のある女性は注意が必要です。
もう1つのメリットとして、売却するときに居住用財産の特例として3,000万円の控除を二重に受けられます。
不動産を売却したときに、利益が出ると税金を支払わなければいけません。
この特例を利用すると、2人分で6,000万円控除されるので、大きなメリットといえるでしょう。
どちらかが亡くなってしまった場合は、不動産が相続されます。
これには通常の相続よりも節税ができます。


【共有名義のデメリットとは？】
続いてはデメリットを見ていきましょう。
デメリットは、売却が難しいことです。
夫婦間で物件を購入し離婚してしまった場合、お互いの合意がなければ売却は不可能です。
離婚していなくても、どちらかが売却を拒否する可能性もありますよね。
単独名義に変更するにしても、住宅ローン負担が大きくなりますし、金融機関への連絡や承諾が必要です。
2人で支払うつもりで大きい金額を借りている場合、単独名義にするのが難しいこともあります。
夫婦以外で共有名義にする場合は、人数が増えていくことにも注意しましょう。
人数が増えれば増えるほど、売却も難しくなりますし、増築や改築など手を加えたいときに全員の意見をまとめるのが難しくなっていきます。
複数人になる場合は、はじめにある程度の決めごとを作っておくといいでしょう。
メリットの部分で、相続税の節税とご紹介しましたが、1点注意が必要です。
共有名義とは、そもそも出資の割合で持分を決めます。
そのため出資をしていないのに、共有としてしまうと問題になることがあります。
相続の際に贈与とみなされてしまい、贈与税が発生することがあるからです。
贈与税の部分でいうと、名義人のどちらかが仕事を辞めてしまうなどの理由で住宅ローンの支払いが難しくなった場合も注意が必要です。
当然住宅ローンの残りはもう1人の名義人が支払いますが、不動産が贈与された扱いになるので、贈与税の支払いが発生してしまいます。
共有名義にするときは、単独名義と同じように、金額に余裕を持っておくことが大切です。
無理のない金額で住宅ローンを組み、安定して支払っていけるようにしましょう。

ここまでは一般的な共有名義のメリットを見てきました。
不動産投資における共有名義のメリットはあるのでしょうか？


【不動産投資で共有名義にするメリット】
1人では資金が足りない不動産でも、共有にすることで投資が可能なことです。
条件のいい不動産を見つけても、資金が足りないという場合に、複数人で協力すれば投資が可能です。
条件が良ければ、入ってくる収益も大きくなる可能性があるので、投資としてはいい方法だといえるでしょう。
複数の土地を所有している同士で合意し、1つの建物を建てるという方法もあります。
こちらもそれぞれの負担が少なく、収益が得やすいので、投資としていい方法だといえるでしょう。


【投資用の不動産は税優遇が受けられない？】
注意したい点として、投資用の不動産は住宅ローンの控除を受けられません。
先ほどメリットとして二重で控除を受けられるとご紹介しましたが、居住用のみであることに注意しましょう。
売却時の控除に関しても、同様のことがいえます。
これは法律で定められているので、破ってしまうと不正とみなされてしまい一括返済などの罰則を受ける可能性があります。


【管理や合意の大変さも頭に入れておく】
また不動産投資で共有名義にすると、管理が大変になることも忘れてはいけません。
管理をおこなうのは誰なのか、しっかりと報酬も決めておきましょう。
大規模な修繕をおこなうときは、全員の合意がなければ不可能なため、いつでも連絡が取れるように、方針を決めておくことも大切です。
売却に関しても、全員の合意が必要です。
金額をどうするか、時期をどうするかなど売却には決めるべきことが多くあります。
複数人の場合、1人でも意見が違うと修繕や売却などが難しくなってしまいます。
共有名義は、必ず同じ意見を持っている人、しっかりと話し合いができる人とおこないましょう。
投資用の不動産を購入するときは、単独や共有と名義に関わらず無理のない範囲で出資することが大切です。

不動産投資で共有名義にすると、1人では購入が難しい不動産に投資できたり、1人の負担が少なく投資ができたりと、収益が得やすいというメリットがあるとわかりました。
ただしあくまでも投資なので利益が出るかはわかりませんし、名義人が増えれば増えるほど管理も大変になってしまいます。
また投資用の不動産に関しては、共有名義であれば受けられる税制の優遇も受けられないことに注意が必要です。
ぜひ上記の内容を参考に、不動産投資に共有名義を採用してみてはいかがでしょうか。

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