サブリース新法がはじまる！不動産投資に関する法規制について

2020年12月から、サブリース新法がはじまります。
賃貸物件の管理業務などの適正化に関わる法律が施行され、サブリース事業の規制が行われます。
国土交通省がサブリース事業適正化ガイドラインを策定して事業者へ周知しはじめていますが、このガイドラインとはどのようなものでしょうか。
この記事では、サブリース事業者に対する法規制について簡単に解説します。

サブリースという言葉をはじめて聞く方もいるかもしれません。
サブリースとは、アパートやマンションなどの賃貸物件を、管理業者がオーナーから一括借り上げし、入居者に転貸することをいいます。
オーナーにとって、サブリースはメリットとデメリットがあります。
メリットは、賃貸物件に空室があっても一定の賃料収入保証があることです。
デメリットは、サブリース業者の急な倒産や、契約解消された場合に保証が途切れてしまうということです。
賃貸物件のオーナーにとってメリットのあるサブリースは、なぜ法規制されることになったのでしょうか。


【サブリース業者とオーナー間のトラブル頻発】
近年になって、サブリース業者とオーナーとの間にトラブルが頻発するようになりました。
どのようなトラブルかといえば、オーナーに対する支払い家賃の突然の減額、サブリース業者からの一方的な契約破棄などです。
サブリース契約において、サブリース業者とオーナーの情報の非対称性について、たびたび問題視されてきました。
サブリース業者から、家賃の減額交渉や契約破棄を言い渡されることがあるという情報を、オーナーは事前に知らされていないことが多いのです。


【かぼちゃの馬車事件】
物件所有者であるオーナーとサブリース事業者との間で発生している多くのトラブルの中に、「かぼちゃの馬車事件」というものがあります。
かぼちゃの馬車というシェアハウスのような物件をサブリース方式で運営していた不動産会社がありましたが、2018年に破綻しました。
この関連により、スルガ銀行は多額の不正融資が発覚してしまいました。
サブリースで家賃収入が安定することを謳い文句に、医師やサラリーマンに対して投資物件として販売されていました。
スルガ銀行の不正融資の報告書の内容では、シェアハウス関連が全体のおよそ１割のみで、賃貸用のアパートなどがおよそ９割を占めていました。
アパートやマンションなどの建設、土地購入にかかる費用は、一般的に、物件所有者であるオーナーが金融機関からの借り入たりして用意します。
たとえサブリース契約によって家賃収入が保証されても、その保証は数十年間にわたる借入金の返済期間中、ずっと続くわけではないので、金融機関を利用する賃貸物件のオーナーや投資家などは注意が必要でしょう。


【裁判に至ったケース】
サブリース業者とオーナー間のトラブルで、裁判に至ったケースもあります。
賃貸物件の施工不備問題が発覚したレオパレス21ですが、サブリース物件が多く施行不備の改修のため入居募集停止中の物件もあるといいます。
レオパレス21のオーナーの間では、会社の業績悪化を受けてサブリース物件の賃料が減額になったり契約解消になったりするのではないかという不安も広がっているようです。
2020年2月には、オーナー側が賃料の減額取消を求めた訴訟において、レオパレス側が敗訴となった判決が出たこともありました。

2021年6月に完全施行されることになっている「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」ですが、2020年12月のうちに、同法のサブリースに関する箇所が先行施行されることとなっています。
部分的な施行のため、便宜上この部分は「サブリース新法」という略称で呼ばれているようです。


サブリース新法が生まれた経緯
サブリース新法が生まれた経緯として、以下のような社会問題がありました。

●サブリース契約で賃貸事業を行っていた所有者が契約破棄に陥る事例が増えた
●オーナーとサブリース業者との間で賃料減額に関するトラブルが増えた
●サブリース業者からの一方的な賃貸借契約が解除され、安定した賃貸経営が困難になる事例が増えた

これらのような社会問題の多くは、サブリース業者などが賃貸オーナーになろうとする人に対して、問題のある営業活動を行ったためと判断されています。
過大広告的な文言や表現での勧誘や、長期間家賃保証されるかのような謳い文句で誤解が生まれてしまったということです。
サブリースはもともと住宅供給の面で有効な手法ですし、業界の健全な成長は望ましいのですが、新法施行と法規制は、適正にサブリース事業が成長するために欠かせないことです。
サブリースの法規制の内容は、誇大広告の禁止や不当な勧誘などの禁止やサブリース事業を行うために業者と物件オーナーが締結するマスターリース契約に関することなどが含まれます。


サブリース事業適正化のガイドラインの内容
 

法規制の対象となる業者や行為
サブリース新法による法規制を受けるのはサブリース事業者だけでなく、サブリース事業を勧誘する者も対象になります。
賃借した個人に事情があって第三者に転貸するケースは、事業にあたらないので法は適用されません。
借上げ社宅も、形式的には転貸に当たりますが、サブリースには該当しないのでやはり法は適用されません。
用途は住宅に限定されるため、マンションを事務所として賃貸するケースでも法の適用を受けないこととなります。
他にも、賃貸人の親戚であったり法人が所有している物件であったりして、法人の役員などがサブリースする場合も適用されません。


誇大広告なども禁止される
賃貸物件のオーナーになろうと希望している人が誤解をしてしまったり、勧誘に乗ってしまったりしてサブリース契約に至ってしまう要因として、誇大広告があります。
誇大広告は、メリットのみを強調してデメリットを意図的に目立たなくする特徴があります。
また、誇大広告の他にも、相手を欺く目的がある虚偽広告というものもあります。
サブリースの法規制を受ける広告媒体として、新聞用折り込みチラシ、配布用チラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオ、ホームページなどのメディアが該当します。
広告は、正確な情報を伝え適正な勧誘を行うように留意することが必要です。

サブリース業者と物件オーナーの間で締結されるマスターリース契約。
このマスターリース契約は、サブリースのプロである事業者と、賃貸事業の経験があまりないオーナーとの間での契約になることが多いです。
オーナーは、高齢である場合もあります。
サブリース事業の適正化ガイドラインでは、留意するよう求めている内容がいくつかあります。
例えば重要事項説明書については、特定賃貸借契約 重要事項説明書＜記載例＞がガイドラインに添付されているので、これに沿って作成しましょう。
マスターリース契約をする場合は書面の交付が義務になっています。
法第31条では契約書に記載すべき項目が定められており、国土交通省が定める特定賃貸借標準契約書を参考にすることが望ましいとされています。

2020年12月からはじまるサブリース新法について、簡単に解説しました。
サブリース事業の法規制が行われ、賃貸物件の管理業務などが適正化されます。
近年、サブリース業者とオーナーとの間でトラブルが頻発していましたし、サブリース契約でのサブリース業者とオーナーの情報の非対称性についても問題視されてきました。
これからは、サブリースに関係する事業者の意識変化が望まれています。

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