サラリーマンが不動産投資のための融資・ローンを組む際の融資額について

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です！！

今回は、サラリーマンが不動産投資を行ったら、銀行融資・住宅ローンを組む際に融資額はどうなるのか徹底解説していきます。
近年、マンション投資を行いたいという方が増えてきていますし、広告でも見ない日はないほど投資という言葉が飛び交っております。
住宅購入はライフイベントで、一番大きい買い物です。
しかし、気になるけどリスクがあるから行動に移せない方も多くいらっしゃいます。
そういった方に向けて、どのような流れで投資を行うのか解説していきます。
ぜひ最後までお読みください。

融資の流れを考えるのに3つの項目があります。
一つ目は購入のチャンスを逃さないということになります。
二つ目は効率的に融資先を探すということです。

手当たり次第金融機関をあたることはせず、効率よく融資をいち早く受けて物件を買うことが重要になってきます。
三つ目は融資の交渉を有利に進めるために学ぶということです。
それは、レバレッジについてです。


融資を利用すべき理由
これは、融資資金で大きな資産形成が加速できることになります。
レバレッジとは、例えば自己資金1,000万円があって、一つは1億円の物件を1,000万円の自己資金と9,000万円の利回り10%で回した場合に、実質利回りは大体3%ぐらいになります。
年間のキャッシュフローは、300万円になります。
一方でこの自己資金1,000万円現金で10%のマンション・戸建てを買ったとすると年間の家賃っていうのは100万円でいろんな経費を引いた実質の利回り7%ぐらいになりますので70万ということになります。
約4倍の収益の差が出てきます。
これがレバレッジの威力です。

まず、審査で見られるポイントです。
サラリーマンの場合、融資の評価基準というのがあります。
まず勤務先は「職種」によって左右されることになるでしょう。
一番評価の高い仕事は、お医者さん・弁護士などの士業、そして公務員となります。
年収や安定性として評価されていることになります。
公務員などは倒産リスクもなく退職金も安定しているのと収入の安定性が評価につながっています。
じゃあ経営者は評価基準としてどうなるのか、一般的には中小企業の経営者の場合、収入自体は多くても上場企業に勤務するサラリーマンよりも評価が低い傾向にあるのが現実です。
また同じ会社で年数が長いほど評価は高くなり、逆に転職が多くなると低くなります。失業の可能性が高いと返済が滞るリスクが高まるのが理由です。
失業リスクなども評価基準となり外資系企業などに勤務している場合も評価が低くなることがあります。
また、家族構成では、単身独身よりも連帯保証人となる配偶者がいるほうが属性は高くなりまし、お子さんがいた方が評価は高くなります。
また、持ち家がある方は生活基盤がしっかりしていると評価するケースもあります。
次に銀行から信用を得ないと融資はうまくいかないため、どうしたらうまくいくか解説します。
銀行から融資を利用して不動産投資をすることで、実績を作りどんどん小さい額でもいいので融資を使うことによって、銀行との健全な信用関係を積み重ねていけるというのがあります。
そして、こういった信頼ができると融資を受けやすくなるので事業の拡大ができます。
お金の自由度が高くなっていくということになります。
重要なポイントは、銀行が融資したくなる人が、どういう人なのかです。
まずは、十分な資産がある人で安定した給与収入があること。
例えば、サラリーマン1年目や会社員から独立したばっかりの人にはなかなか融資してくれないですし、安定した給与収入というのが信用に繋がります。
次に、貯金があるということです。
定期預金や投資信託でのお付き合いが銀行とあったり、また給与振込口座を持っていたり、家賃の振込口座を持ってたりなどがあると思いますが、もうすでに取引があるので結構信用度が高くなります。
そんなに大きな金額ではなくとも、数百万円単位で自宅の外壁用塗装するのに借りるなど、そういうお付き合いが既にあると銀行との信頼関係が築きやすいです。
また、金利交渉から入ってしまう人も少なくないですが、まずは融資の実績を作っていうことが重要なので、お付き合いができてきたら金利の交渉ができるようになります。
その他に銀行担当者から融資したいなと思わせることが大切です。
銀行員の立場からすると正直な人は信用できると思います。
次に、キャッシュフローを常に意識して、次の融資の申し込みをしていかないといけません。
「債務超過で貸せない」、「キャッシュフローマイナスなので出来ません。」などと言われ貯蓄も全然積み上がってない状況だと継続的な融資がなくなることになります。
こうなると良い物件を買いたい時にタイムリーに融資を受けられなくなってしまいます。そういった財務体質がしっかり管理しておかなければいけないということになります。

以下の条件で試算表を確認すると、自分の求める物件金額と月の返済金額が見えてきます。
年収毎に算出し試算表作成してみてみましょう。
地方銀行の金利の変動金利1％とフラット35の固定金利１.3％で比較します。
想定は25歳男性が60歳までに支払う形とします。
元利均等払いで支払いを行います。


年収300万の場合
借入限度額　2400万円（変動金利1％）　3000万円（固定金利1.3％）
月返済額　67,748円（変動金利1％）　88,944円（固定金利1.3％）


年収400万の場合
借入限度額　3200万円（変動金利1％）　4000万円（固定金利1.3％）
月返済額　90,331円（変動金利1％）　118,592円（固定金利1.3％）


年収500万の場合
借入限度額　4000万円（変動金利1％）　5000万円（固定金利1.3％）
月返済額　112,914円（変動金利1％）　148,241円（固定金利1.3％）


年収600万の場合
借入限度額　4800万円（変動金利1％）　6000万円（固定金利1.3％）
月返済額　142,311円（変動金利1％）148,241円（固定金利1.3％）


年収700万の場合
借入限度額　5600万円（変動金利1％）　7000万円（固定金利1.3％）
月返済額　197,599円（変動金利1％）　207,537円（固定金利1.3％）



以上が年収ごとに借りられる限界融資金額となります。
毎月の家賃設定と相談しながら返済していかないといけませんので、よく相談しながら借り入れを行いましょう。

今回は、サラリーマンが不動産投資のための融資・ローンを組む際の融資額について解説してきました。
不動産投資のやり方は、基本通りに融資をうけて利益を求めるやり方だとなかなか所得を得るのは難しいかもしれません。
それは、修繕積立金や固定資産税などの税金がかかってくるからです。
それを考えるとレバレッジはお勧めです。
一度銀行か不動産投資会社で説明をうけることをお勧めいたします。
銀行の融資についてですが、日頃から少額融資を受けて銀行員担当者との関係をつくることが必要です。
意外にこの融資の戦略というものは、そんなに裏技みたいなものはないのです。
心配せずとも愚直に当たり前のことを当たり前にやれば大丈夫ですのでご安心ください。
戦略を練っていただいて、いい物件をいち早く購入していただきたいと思います。

弊社はお客様のさまざまなニーズにお応えできるようこれから全力で頑張ってまいります(^○^)
そのためには皆様の信頼や色んな方からのご指導をいただけたらと思いますのでどうぞよろしくお願いいたします。
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