マンション投資とは？仕組みを初心者の方でも分かりやすく解説します

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です！！

投資に興味のある方であれば、マンション投資について一度は耳にしたことがあると思います。
ただ、投資する金額の多さもさることながら、仕組みもよく分からずに敬遠してしまう方もいると思います。
今回は初心者の方でも分かりやすく、マンション投資について解説していきます。

まずは、どのように収益を得るのかという仕組みの部分から、分かりやすく解説していきます。
マンション投資では2種類の収益を得る方法があり、それぞれ専門用語で「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」と言います。


インカムゲイン
簡単に言えば「購入したマンションを保有することで得られる収益」のことで、いわゆる家賃収入です。
株で言うなら「配当」や「優待」、FXで言うなら「スワップ金利」がインカムゲインになります。
この家賃収入がメインの収益となり、不動産維持のために家賃に含まれている共益費や、謝礼として受け取る礼金に関しても収益になります。
ただし、不動産という大きな金額を現金一括で購入できる方は限られているので、ほとんどはローンを組んで購入することになります。
ローンを組んだ場合は、毎月の家賃収入の中からローンを引いた金額が収益になります。
また、不動産を管理会社に委託している場合は、管理委託費も収益から引かれることになります。


キャピタルゲイン
簡単に言えば「マンションを安く購入して高く売った際の収益」のことで、株やFXではスタンダードな収益です。
日本のバブル期においては、不動産を購入しておけば地価が上昇する一方でしたので、このキャピタルゲインが主流でした。
しかし、バブルは弾けその後は時代背景によって上下しているため、購入するタイミングの見極めが難しいのが現状です。
ただ、株やFXのように短期間で激しく変動するわけではないので、購入のタイミングさえ間違えなければ、安定した資産価値はあります。


マンション投資の種類～区分投資（新築・中古）～
区分投資は一部屋、もしくは1区画（数部屋）を購入して運用する方法です。
よく多額の家賃収入を得ている方が、マンションをまるごと一棟買っているというような話もありますが、投資を初めたばかりの初心者にはハードルが高すぎます。
まずはマンションの一室、もしくは余裕があれば数部屋からスタートすると、初期費用やメンテナンス費が少なくリスクも抑えられます。
新築物件になると、綺麗さや最新の設備などがあるため、購入価格は割高になります。
ただし、新築は入居者には人気物件なので、空き室リスクは減ります。
中古物件になれば、築年数が経っているためメンテナンス費がかさむ可能性が高いので、事前に状態を把握しておく必要があります。
その分、購入価格は新築物件よりは抑えられる傾向にあります。


マンション投資～一棟投資（新築・中古）～
一棟投資は、その名の通りマンションをまるごと一棟購入して運用する方法です。
多額の家賃収入を得ている方は、一棟投資で何棟もマンションを所有していることが多いです。
その代わり、購入資金は区分投資よりも高額になり、メンテンナンス費やリスク分散の面では、初心者向きではありません。
ただし、一棟ごと購入するので区分投資よりも投資効率がよく、空き室リスクも減らすことができます。
新築物件では、前述したように多額の初期費用（億～）を調達する必要があります。
基本的には自己資金と融資を受けて調達することが多いですが、投資物件の収益性や融資を受ける方の支払い能力は、一定の基準が求められます。
基準さえクリアできれば、不動産投資ローンなどをうまく利用して、資金調達することができます。
中古物件では、築年数次第でメンテンナンス費が、かなりかさむ可能性があります。
ただし、新築物件よりは初期費用が抑えられるので、物件によっては購入しやすいです。
中には格安の中古物件を購入し、自らリノベーション（リフォームなどで付加価値を付ける）して、物件の価値をアップさせている方もいます。

いわゆる「物件に投資した金額に対して、1年間で収益の割合がどれだけか」という部分を数値化したものです。
投資する上で非常に重要で、しっかり把握し戦略的に投資できるかどうかで、収益は大きく変わってきます。
2種類ありますので、それぞれ解説していきます。


表面利回り
その名の通り「諸経費などを含めないザックリとした表面上の収益割合」となります。
計算方法は以下の通りです。


年間の家賃収入÷購入価格×100
例：購入価格8千万・家賃5万円・20室の場合
1200万円÷8千万円×100＝15％
実際にはここから諸経費などが発生するため、さらに低くなりますので、詳細な計算には向きません。


実質利回り
その名の通り「諸経費などを含めた、実質的な収益割合」となります。
計算方法は以下の通りです。


（年間の家賃収入-年間の諸経費）÷（購入価格+購入時の諸経費）×100
例：先程の価格・家賃・室数と、年間の諸経費が200万円、購入時の諸経費が50万円の場合
（1200万円-250万円）÷（8000万円+100万円）×100＝12％
表面利回りでは15％だったのに対し、実質利回りでは12％という数字になりました。
3％の差であっても、金額が大きければ大きな差になります。
ですから投資をする上では、より正確なこちらの方で計算をするようにしましょう。

マンション投資は、他の投資とは何が違うのか、魅力などをご紹介します。


ローリスク・ロングリターン
株やFXのように相場が激しく変動することがないですし、ローンが組めれば家賃収入から支払いに当てられるので、リスク的にはローリスクと言えます。
さらに他の投資と違って、収益の発生する期間が長いことも特徴で、副業でも本業でも取り組める自由度の高さが魅力的です。


年金代わりになる
現代において年金問題は、かなり深刻なものです。
だからこそ、長期に渡って収益が発生する投資として、私的年金代わりにすることができます。
その際は、優良物件を見極めて投資していけば、将来の不安もかなり減るでしょう。


相続税対策になる
相続税は資産が多いほど課税される金額が多くなりますが、現金や預貯金に関しては100％課税されます。
これが不動産に関しては、時価の1/3程度まで引き下げられますので、不動産としてマンションを所有していることで節税対策になります。


生命保険の代わりになる
投資資金を調達する際に利用する不動産投資ローンですが、住宅ローンと同じように「団体信用生命保険」に加入します。
この団体信用生命保険は何かというと、ローン返済者が返済中に亡くなった場合でも、残りのローン残高が全額完済される仕組みになっています。
つまり、遺族に対してはローン完済済みの、収益物件を残すことができます。


投資目的以外の用途にも使える
マンションは現物資産であることから、自分や家族が活用することもできます。
定年後の趣味で活用したり、子供用に部屋を用意したり、第三者に貸し出したりと多様な使い方ができます。

マンション投資について初心者の方にも、なるべく分かりやすく仕組みから利回り計算、他の投資との違いまで解説しました。
金額的には大きな投資には違いありませんが、以外にローリスクな部分があり、将来的にも長期で収益を得られる魅力があります。
投資は分からない部分が多いですが、こうして少しでも知ることで、少しでも興味を持ってもらえると幸いです。

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