賃貸物件を所有しているオーナー様向け！空室対策のリノベーションとは

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です！！

賃貸物件を所有するオーナーにとって、古くなった物件の空室対策は頭を悩ませていることのひとつでしょう。
最近では、賃貸物件にリノベーションを行い、物件の価値を高くして入居者を獲得する方法も注目されています。
この記事では、賃貸物件を所有するオーナーの方へ向けて、空室対策の効果が期待されるリノベーションについてまとめてみました。

賃貸物件を経営していると築年数が古くなったアパートやマンションの空室を埋めるための工夫が必要になってきますよね。
2016年6月発表の不動産調査会社の調査では、東京23区の空室率は約34%となっており、首都圏でも賃貸経営が非常に難しくなってきているようです。
日本の総人口が減少していても、不動産投資の流行拡大や日本銀行のマイナス金利政策などがあり、多くの新築アパートやマンションが多数建設されています。
これから先はもっと空室が増え続ける傾向になると予想されます。
新築の賃貸物件でも入居者が決りにくい時代、築20年、30年の物件で満室経営するためには、どう差別化するかも重要な課題となってきます。
ウェブ媒体による賃貸探しが主流になった現代ですが、競合する物件と差別化をするためには何をするのが効果的なのでしょうか。
最近注目されているリノベーションは、賃貸物件の経年劣化を防ぐためにもメリットがありますし、修復することで物件の寿命が長くなり収益を維持することも可能になります。
さらにリノベーション物件は、ウェブ媒体で賃貸探しをする際に目につきやすいため内見を希望する人が増える傾向にあり、入居者獲得の方法として注目されているのです。
そういった理由から、中古住宅の間取りや機能を刷新するリノベーションやコンバージョンを施したりする賃貸物件オーナーも多くなっています。
そんな注目されているリノベーションですが、リフォームやコンバージョンとの違いはなんでしょうか。
それぞれ言葉の定義と比較して整理してみましょう。


リフォームは、室内の清掃・壁クロス・床フローリングの張替えなどがあり、主に住宅の改装、修繕、改修のことを指します。


リノベーションとは、間取りなども変更してしまう、大規模なリフォームや改修のことを指します。


コンバージョンとは、用途変更も伴う改修工事のことを指します。
リノベーションはリフォームと違い、室内を大胆にリメイクすることが多いです。
またリノベーションはコンバージョンと違って、今ある建物の用途を変えずに価値を再生することができたり、そのまま付加価値を加えることができたりするのです。

築古の賃貸物件の修繕などを含めて考えると、リノベーションはコストパフォーマンスも良いですし、賃貸住宅においてリノベーション物件は人気があります。
借り手のニーズに合わせてリノベーションすることで、リフォームのみだと借り手が見つからない物件でも、入居率アップが期待できるかもしれませんね。
ただ、賃貸物件の種類や扱う物件のケースによっては、リノベーションを施すに当たりニーズ調査などの重要なポイントを押さえておく必要があるでしょう。
リノベーションを行う際は基本的な流れはおおまかに以下のようになります。
順番に見ていきましょう。


リノベーションのおおまかな流れ

●物件調査
●コンセプトづくり
●プランニング・素材/設備選び・概算見積もり
●オプション等含めた内容見積確認
●工事着工
●完成イメージによる入居者募集開始
●完了・アフターサービスなど

リノベーションを行いたいオーナーの方にとって、注意点や避けたい失敗例、費用なども気になってきますよね。
リノベーションを施すにあたり、ニーズ調査はとても重要です。
もし新しい設備を取り入れたとしても、使い勝手が良くないと住みづらいため、入居者が増えることはありません。
リノベーション済み物件は魅力的です。
しかし、外観や内観を綺麗に整えるだけでは、住みづらさについて配慮ができていないかもしれません。
そうなると、物件としての人気が一気に下がってしまうかもしれません。
避けたい失敗例としては、以下のようなものがあります。


デザインを重視しすぎてしまい設備で使い勝手が良くない


コストを気にしすたため中途半端な仕上がりとなってしまった
デザイン性だけではなく設備の使いごこちの良さも、暮らしやすい部屋の決定要因になりますよね。
お洒落な内装は魅力的ですが、実際にその家に住む居住者のことを考えて設備導入することが必要です。
リフォームやリノベーション費用は決して安くないため、コストが気になるところですが、中途半端な仕上がりにならないようにしましょう。
出来れば安く仕上げたいところですが、コストをかけずにリフォームやリノベーションを施してしまい中途半端な仕上がりとなると、デザイン性も悪く住み心地も悪い部屋になってしまいます。
良い設備を取り入れると空室対策になるだけでなく、賃料アップにも繋がっていきますので、入居者のニーズを想定しながら最適な設備を導入していきましょう。

リノベーションは、良い設備を導入することで賃貸物件の空室対策になり、賃料アップにも繋がるのでとても魅力的です。
リノベーションの魅力的なメリットとデメリットをしっかり把握することで、理想的なリノベーションを行うことができるでしょう。


ライフスタイルなど合わせて自由な発想で設計できる
現代ではライフスタイルが多様化し、趣味ができる部屋にこだわったり、暮らしや家族構成に合わせた住宅にこだわったりする人が増えています。
リノベーションではライフスタイルなどの暮らしに合わせて改修工事が行えます。
趣味が楽しめる空間を設けたり、キッチンやダイニングを工夫して小さなお子さんにも優しい住まいを作ったりと、どんなデザインにするか自由に発想を膨らませることができます。
また、北欧風の内装やフレンチテイスト、静かな雰囲気の和室など、居住希望者のニーズに合わせて工夫することができるでしょう。


物件の資産価値が高まる
物件の築年数が数十年と古くても、リノベーションを行うことで設備の状態などが改善されていると、物件の資産価値が高まることがあります。
築20、30年などの中古賃貸物件などでも、物件の価値を高くして入居者獲得を目指したいですね。
このように魅力的なリノベーションですが、いくつかデメリットも考えられるので注意しましょう。


築古の賃貸物件では耐久性が心配？
1981年の耐震基準の見直しで建築基準法の改正前と後では住宅の耐震基準が変わりました。
築古の賃貸物件だと、設備などの劣化により耐久性が落ちている物件もあるでしょう。
リノベーションでは、中古マンションや中古アパートを対象とするので必然的に物件の耐久性が低くなるリスクが生じます。
そのため、リノベーションをご検討中のオーナーの方は、専門業者に相談しながらプランを立てていくと心配ありませんね。


構造上の変更が難しい
リノベーションは基本的に間取りなどが変更可能ですが、建物の構造上変更が難しいことがあります。
上下や隣の部屋に影響が出ない改修をするために柱を残した形でリノベーションを施すこともあったりするでしょう。
また、電気やガスの制約の関係でオール電化には変更できなかったり、水回りのパイプの位置が決まっていて移動範囲に限りがあったりするかもしれません。
このように賃貸物件の構造による制約を考慮してリノベーションしなければならないというデメリットがあります。

この記事では、賃貸物件を所有するオーナーの方へ向けて、空室対策の効果が期待されるリノベーションについてまとめてみました。
リノベーションをすることで、築年数の古い賃貸物件でも注文住宅のように美しい住居を作りだすことができます。
リノベーションをした後は、入居者を探しやすくなるのも大きなメリットです。
古くなった物件の空室対策として、賃貸物件のリノベーションもぜひご検討くださいね。

弊社はお客様のさまざまなニーズにお応えできるようこれから全力で頑張ってまいります(^○^)
そのためには皆様の信頼や色んな方からのご指導をいただけたらと思いますのでどうぞよろしくお願いいたします。
皆様（売主様・買主様・貸主様・借主様）の新しい生活のスタートをリブスペースは全力でサポートさせていただきます。
ご不明な点・ご不安な点・ご不審な点があればなんでもご相談ください！！
住之江区・住吉区を中心に何処よりも早く情報をお届けできるよう頑張ります！

リブスペースでは大阪市内のマンション管理・アパート管理を下記の手数料で承ります。
１棟マンション管理・アパート管理：月額管理料３%区分所有マンション・一戸建てなどの場合１戸～：月額管理料3000円（ご予算などがある場合はその都度ご相談させていただきます。）