「マンションオーナーが知っておくべき「大規模修繕」の費用と必要性

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です。

マンションの資産価値を維持、向上させていくには「大規模修繕」が有用といわれています。
しかし、マンションオーナーとしては費用がどれくらい必要か、いつ実施すべきかなど疑問も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、工事のタイミングを知る方法やコストの相場、投資との関係性など、マンションオーナーがおさえておきたいポイントを解説します。

【大規模修繕とは？】
大規模修繕とは、日常的に生じる小さな故障の修繕などとは違い、設備の耐用年数を超えるタイミングなどでおこなわれる修繕工事です。
もともとは分譲マンションで普及したもので、売主のデベロッパーが30年ほどの長期の修繕プランをたて、その計画に沿ったタイミングで、予定していた部位を修繕していくというものでした。
現在、大規模修繕は、10年から15年に1度おこなわれるのが一般的です。
設備の耐用年数は、5年ほどから、10年ほどのものまで幅があります。
耐用年数が超えるものが複数あれば、それだけ規模が大きくなります。
具体的には、外壁関連の工事をはじめ、ベランダ、バルコニーの工事、屋上の防水工事、給排水設備の工事などが、大規模修繕の工事内容です。
大きな金額が必要ですが、大規模修繕は資産価値の維持や向上に重要な意味をもちます。


【大規模修繕をおこなうメリットと必要性】
大規模修繕工事をおこなう一番のメリットは、長期間にわたって物件の価値を維持できる点でしょう。

マンションオーナーが、長期間にわたって運用するには、入居者が安心して暮らせる住環境の提供がポイントです。
建物は放っておくと劣化します。
とくに屋根や外壁に手をかけることで、マンションオーナーは所持する物件の寿命を延ばすことも可能です。
また、経営面からみれば、経費として修繕積立金を計上することで、所得税の節税対策にもなるでしょう。

【取り組む時期と劣化診断の費用目安】
大規模修繕は、建物の劣化を防ぐためにも、計画的に、早めに実行することが大切です。
とはいえ、適切な目安を知らずに頻繁に実施することは、マンションオーナーにとって得策とはいえません。
必要以上の出費がかさむばかりか、入居者のストレスとなることも考えられます。
大規模修繕をおこなう一般的な目安としては、10年から15年といわれています。
新築の場合は、建築基準法に従って、構造部分や外壁、屋根などの部分に建設会社やハウスメーカーが「10年保証」を付けています。
10年を過ぎたころから外観にも汚れが見られはじめ、マンションオーナーも徐々に競争力の低下について気がかりになりはじめるころでしょう。
しかし、修繕工事に踏み切れずに放っておくと、月日が経つほど工事も項目が増えて大規模になり、結果的に費用もふくらむ可能性もあります。
マンションオーナーが保有する物件に、修繕のタイミングが来ているかを知るには検査会社による劣化診断が参考にできます。
専門家による客観的な診断により、建物の状況や症状を把握すれば、いつどの部分から工事に取り組んでいくのがよいか計画の見通しがたってくるでしょう。
たとえば、外壁や屋根などの塗装の耐用年数は10年ほどです。
11年目から15年目くらいに、修繕を実施して、それ以降は10年ごとにおこないます。
劣化診断は、20室くらいまでの小規模マンションなら10万円ほどが目安ですが、規模によっては50万円ほどかかるケースもあります。


【気になる大規模修繕の費用目安】
大規模修繕工事の場合の気になるコストは、数百万から1,000万円前後といわれていますが、なかには3,000万円ほどかかるケースもあります。
たとえば、1棟20室ほどのマンション（RC造）の場合を具体的に見ると、足場を組んで外壁塗装をおこなうような大規模修繕は、30年の間に2回ほど想定されます。
11年目から15年目に約550万円、21年目から25年目で約1,100万円が目安となるでしょう。
30年間で、修繕にまつわる金額の合計は約2,500万円ほどです。
さらに、部分ごとの工事にかかるコストの目安も見ていきましょう。
「外壁」の場合、使用する塗料や劣化の状況にもよりますが、1平方メートルあたり10,000円から30,000円が相場です。
「ベランダやバルコニー」の工事は、施工方法によって変わりますが、1平方メートルあたり6,000円から10,000円ほどです。
「屋根」の防水工事にはシート防水工法やアスファルト防水工法などがありますが、1平方メートルあたり12,000円ほどかかると見ておくとよいでしょう。
「給排水設備」関連としては、排水管の補修に140万円、給水管の補修に120万円ほど、給水ポンプを交換は80万円から250万円が相場です。
また、直接的な工事以外のコストも必要になってきます。
たとえば、前述した劣化診断のほか、足場を設置したり、産業廃棄の処理をしたりなどです。
管理会社が修繕をしっかり実施しているかを監視するために、コンサルタントに依頼する場合もありますが必須ではありません。
具体的なコストの目安をみても、大規模修繕は、計画的におこなうことが大切といえますね。

【投資と同時に計画と積み立てを】
前述で触れた通り、大規模修繕の工事には大きな費用が必要です。
10年から15年に1度の周期でおこなう大規模修繕の修繕費は、マンションオーナーが用意をします。
そのため、マンションオーナーはいつ大規模修繕の計画を考えはじめるべきかというと、不動産投資をはじめたときから計画を立てておくことがポイントです。
計画的な積み立ては、マンションオーナーにとって必須といえるでしょう。
実際に、計画的に修繕を実施しているマンションオーナーたちは、どのようにして積み立てているのでしょうか。
積み立て方には、いくつかありますが普通預金で、自分で積み立てているマンションオーナーが多いようです。
ほかにも、管理会社に家賃の一部を積み立ててもらう方法もあります。
また、大規模修繕のために借り入れをしたり、自己資金を使ったりするケースもあります。
積み立てる額としては、月額（1室あたり）で、1Kや1DKの場合は5,000円前後、2LDKや3LDKの場合は8,000円から9,000円ほどが目安になるでしょう。


【投資用マンションの「修繕積立金」は誰が負担する？】
修繕積立費用は、通常、入居者ではなくマンションオーナーの負担です。
区分マンションでは、管理組合が徴収し、通常、マンションオーナーへの返還義務はありません。
修繕積立費用が適正か、また先々で引き上げられないかなどの確認は、ランニングコストを増やさないためにもポイントといえます。
また、マンションオーナーは、管理組合の方針などで修繕が先延ばしされていないか、確認するのもポイントです。
適切な修繕がされていないと、入居者が決まりにくく、売却時にも買主をみつけにくくなるでしょう。


【大規模修繕と物件選びの考え方】
不動産投資において、どのようなマンションを選ぶかは大きなポイントです。
たとえば、都心のタワーマンションを選べば、立地もよく、設備や共用施設も充実し、高い家賃設定も期待できます。
しかし、郊外の高層マンションは、条件や設備は劣っていても、価格が比較的安いために、修繕費用も安くなるのが強みです。
タワーマンションはジムなどの共用施設もあるため、修繕のコストもかさみますから、一概に条件だけで決めずに、慎重に検討することが大切といえます。
マンションオーナーとしては、利回りだけでなく、大規模修繕などでかかる先々のランニングコストも視野にいれた物件選びが、賢いマンション投資のポイントといえそうです。

マンションオーナーが知っておきたい「大規模修繕」のポイントについて解説しました。
大きな金額が必要となるので、とくに積み立ては大切です。
ぜひ計画的に実施し、資産価値を向上し、理想的な運用を実現してください。

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