アパート経営にかかる費用はいくら？アパート経営を始めるのに必要な費用を解説

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です！！

アパート経営に興味がある方は、経営を始めるにあたってどれぐらいの資金が必要なのか、気になっているかと思います。
アパートの購入は、物件の建築価格や購入価格以外にも、実は様々な諸費用が必要となるため、計算がしづらいものです。
この記事では、アパート経営を始めるのに必要な資金がいくらぐらいなのか、またその内訳をご紹介いたします。

まずは最も高額となる「建築にかかる費用」についてご紹介します。


建築費用
新築アパートを建設して経営を始める際、初期費用で最も高額となるのは建築費です。
建築費の目安は、建築する物件の構造によって変化します。
より強固な物件を建築しようとすればするほど、建築費用が高額になるといったイメージです。
以下が各構造による坪単価別の費用目安となります。

●木造：50～80万円/坪
●鉄骨造：坪単価60～100万円/坪
●鉄筋コンクリート造：70～120万円/坪

また、工事ができる立地条件等も費用にはかかわってくるため、かかる建築費は一概には算出できません。
当然ですが規模の大きな建築物を建てる場合には、さらなる費用が掛かってくることになります。
最低でも建築に数千万円はかかってくると認識しておきましょう。
ただし、建築費用のすべてが初期費用としてかかってくるわけではありません。
ローンを組まれる方が大半だと思いますので、建築費の大半はローンでカバーします。
※この中には設計料も含まれてきます。


土地費用
新築アパートの場合、アパートを建設する土地を所有していなければ、土地の購入費用がかかります。


各種諸費用
建築を行うためにも調査や設計の都合上、現況測量費・地盤調査費用・建物解体費、等様々な費用がかかってきます。
また、物件を建築するための土地を購入する場合には、土地購入代に加えて不動産会社に支払う仲介手数料も発生します。


■仲介手数料の目安＝（取引価格の3％＋6万円）×消費税 ※400万円を超える場合


現況測量費：約30万円
設計を行うには、土地の実測図が必要となり、測量図が存在しない場合は測量を行うことが求められます。
設計で必要な測量図は、隣地境界の立会いをせずに測量した図面のことを指し、"現況測量図"と呼ばれています。
※既に実測図がある場合には、それをハウスメーカーに渡しましょう。


地盤調査費用：約20～50万円
建物を建設する際には、事前に土地の地盤調査を行う必要があります。
地盤調査とは、建物・構造物の性能に大きくかかわる地盤の強度などをあらかじめ把握し、地盤が沈むなど欠陥の発生を防ぐための調査を指します。
※杭工事が発生しない場合には、地盤調査費用は不要です。
基本的には2階建てアパートであれば。杭工事はないことが多いため、地盤調査費用は発生しません。
ただし、地盤の弱い場所や3階建以上アパート、鉄筋コンクリート造などの重量の重いアパートを作る場合は、杭工事が必要となってくる場合もあります。
行う地盤調査の種類にもよりますが、一般的に使用されている「スウェーデン式サウンディング試験」型の調査であれば、比較的リーズナブルに済むため、20万円前後を目安としましょう。


建物解体費：100万円～
土地の上に別のアパートがすでに立っている等の場合には、建物解体費が発生します。
こちらも建築費と同じく、構造によって単価が変わってきますが、解体費用の坪単価の目安としては以下の通りです。

●木造：4～5万円/坪
●鉄骨造：6～7万円/坪
●鉄筋コンクリート造：7～8万円/坪

建築に関わるところ以外でも、税金を含めた様々な諸費用が発生します。
以下では各諸費用についてご紹介いたします。


印紙税：1～3万円
印紙税は、契約書に添付する収入印紙の代金です。
工事の契約を交わすハウスメーカー側と契約を締結する際に支払う必要があります。
契約する金額によって収入印紙の代金は以下のように変わります。
契約金額：税額
100万円～500万円：1,000円
500万円～1,000万円：5,000円
1,000万円～5,000万円：1万円
5,000万円～1億円：3万円
1億円～5億円：6万円
建築にかかる費用等を数千万円と見積もると、印紙代は1,000万円～1億円の間の分の料金が必要になりそうです（1～3万円）。


登記費用：30～50万円
登記費用は5,000万円のアパートを購入した場合はおよそ30～50万円掛かります。
アパートが自分の持ち物であることを登記するための「保存登記費用」がまずかかります。
他にも銀行から借り入れをした場合の「抵当権設定登記費用」・新築の場合は「表示登記費用」もかかるため、以外とコストがかかる部分がこの登記費用です。


ローンの手数料：100万円
ローンを組んでアパート購入をする場合は、ローン手数料が発生します。
金額は金融機関によって異なりますが、概算で借入額の1～3％程度と見積もっておきましょう。
5,000万円の借入を行う場合は、2％と見積もった場合100万円です。
手数料の中には、保証料と事務手数料が存在しますので、借入の際には必ず内訳を確認しましょう。
その他の費用としては以下も挙げられます。


各種保険料（火災保険・地震保険）：50万円 ※10年契約の想定
保険は必ずしも入らないといけないものではありませんが、地震をはじめとした災害の多い日本では、加入の検討を一度はしておくべきでしょう。

アパート経営は自己資金が少なくても借入さえできればはじめることができます。
しかし、自己資金が少ないことは、その分キャッシュフローの観点からリスクも高い状態です。
最低限の自己資金を準備しておき、リスクヘッジもしながら効率的なアパート経営をしていくことが望ましいのです。
では、どの程度の自己資金があれば、アパート経営に乗り出すことができるのでしょうか？


自己資金額の目安は物件の1～2割
アパート投資の際に必要となる自己資金は、おおよそ物件価格の1～2割程度が目安です。
より安定したアパート経営を望む場合は、3割以上確保している状態がりそうです。
5,000万円の費用がかかるとされる場合には、500～1,000万円程度の自己資金は保持しておきましょう。
その分、諸費用の支払いもスムーズになりますし、計算外の費用がでたときも焦らずにすみます。
アパート経営は分譲がなく、一棟での投資となるため、分譲マンションでの投資と比較すると必要な資金額は大きくなります。
しかし、土地を所有していて、大きな投資額が建築費用のみの場合には、税制上でも有利となります。
既に土地を所有している場合、中には、300万円程度からアパート経営を始めるという方もいらっしゃいます。


フルローンは高リスク
自己資金が少なく、フルローンでアパート経営を始めるとどうなるのでしょうか？
フルローンでの一番の懸念店は、月々のローンの返済額が大きくなることです。
収支のバランスが崩れてしまうがゆえに、空室をだすことが許されない、という状況になってしまうと、精神衛生上もよくありません。
実際に空室が出てしまった場合にローンの返済が間に合わず、自己資金の確保に翻弄されてしまう、という場合もあります。
そうなると投資、というよりも博打の要素が強くなってしまいますので、フルローンをすることが可能でも、ある程度の自己資金は確保したうえで投資効率を上げていきましょう。

アパート経営はローリスクローリターンで手堅い投資先として、人気です。
しかし手堅いからといって、お金がかからないわけではありません。
諸費用を含めると建築費用+5％を目安として、資金計画を立てることをおすすめいたします。
いざというときに、計画がくるって資金繰りがうまくいかない、ということがないように、今回の記事が参考になりましたら幸いです。

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