家賃収入に「消費税」はかかる？かからない？気になるポイントを解説

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です！！

賃貸住宅経営では固定資産税や都市計画税に目がいきがちですが、消費税も深くかかわっています。
家賃収入の目的でも課税されるか、非課税になるかが変わってきます。
今回は、賃貸住宅経営のために知っておきたい消費税について、基礎情報や計算方法、還付金などを解説します。

消費税の区分と家賃収入
平成元年より導入された「消費税」は、商品やサービスが提供される取引にかかる税金で、間接税です。
消費税は4つの課税区分が設けられており、日本国内で対価が生じる取引は基本的に「課税取引」とされています。
また、免税店や輸出などは「免税」、給与支払いや寄附は「不課税」の区分です。
最後に、社会的な配慮として税金が課されない取引などが「非課税取引」とされます。
では家賃収入は、このうちどこに該当するのでしょうか。
実は、家賃収入の場合は目的によって区分が分かれており、事業用であれば課税取引として、居住用であれば非課税取引として扱われています。


消費税が課される取引とは？
消費税がかかる取引から、さらに具体的に見ていきましょう。
課税の対象となる「事業用」の家賃収入ですが、事業用とは店舗や事務所のほか、貸倉庫、駐車場などがこれに属します。
事業用でも1,000万円を下回る家賃収入であれば課税業者にはなりませんが、事業用物件による家賃収入が1,000万円超となった場合には、消費税の課税業者となり、納付の義務が発生します。
家賃収入以外で、アパートなど賃貸経営される方が把握しておきたい課税取引もチェックしましょう。
建物の売買代金や建築費用、仲介手数料も消費税の対象です。
賃貸経営を開始してからは、各戸の使った実績を請求する場合の水道、電気の料金、一部のケースを除くハウスキーピングやルームメンテナンスも消費税が課されます。
また、賃貸経営しているマンションの付帯施設であるジムや温泉、プールなどが、住人ではなく一般利用できるケースでは、料金は課税の対象となるので気をつけましょう。


「居住用の家賃収入」にされる条件と非課税取引
居住用の賃貸住宅を経営している場合の家賃収入は、非課税です。
事業用の物件で家賃収入を得ているケースでは、1,000万円超であれば課税業者になりますが、居住用の賃貸経営では1,000万円超となっても非課税のままです。
しかし、居住用の家賃収入と認められるためには、「契約書に居住用と明確に記載されていること」と、「賃貸期間が1カ月以上」になることが条件とされているので注意しましょう。
もし、契約書に居住用であると明示されていなかった場合、居住用とは扱われずに消費税が課されてしまう可能性が出てきます。
また、居住用の賃貸物件の場合でも、賃貸期間が1カ月に満たずに、家賃収入が1,000万円を超えている場合は、課税対象とされます。
居住用で家賃収入を得る場合も、これらの条件をクリアしているかに気を付けておきたいですね。
居住用と判断された場合には、家賃収入にくわえて、ほかにも消費税が課されないものがあります。
たとえば、居住する入居者が、共同で使う部分への費用負担となる共益費や管理費。
住むために入居する借主からの敷金や礼金のほか、更新料、家賃に含まれる場合の電気やガス、水道料金。
駐車場についても、家賃に含まれており、なおかつ全戸に車1台分以上の駐車スペースが設けられている場合は非課税です。
家賃と駐車場代を別で受け取っている場合はこれに該当しません。
また、土地の売買は基本的には非課税取引とされていますが、事業用で土地と建物をセットで貸すケースでは、建物だけでなく土地部分の家賃にも税が課されます。

消費税はいつから払う？
個人、法人を問わず、不動産以外の事業も含め「消費税が課される対象となる売上高」が1,000万円超となったら、課税業者として納税義務が生じます。
納税をする額は、課税業者となった年の売上ではなく、翌々年の売上から計算されます。


消費税の2つの計算方法
納める消費税を算出するには、「簡易課税方式」と「原則課税方式」という計算方法があります。
2つの計算方法について、解説します。
簡易的に、納税の計算をできるのが「簡易課税方式」です。
「簡易課税方式」は、課税業者になった年度の課税売上が5,000万円以下のときに使えますが、注意点としてその事業年度の前に、税務署に届出をしておくことが必要です。
「簡易課税制度」の計算方法は次の式を使います。


（課税売上高×消費税率）－（課税売上高×みなし仕入れ率×消費税率）
「みなし仕入れ率」とは、課税売上高の一定率を課税仕入れとして"みなし"て計算できるよう、業種ごとに定められたものです。
不動産業であれば40％を当てはめます。
メリットとしては、仕入れで発生した消費税が少ない場合には税額が減る可能性が高く、また支払い済みの消費税の計算や帳簿作成の手間がないのも利点です。
しかし、「簡易課税方式」を利用してから2年は変更ができず、選択をしないときには不適用のための届出も必要になるので覚えておきましょう。
一方、課税売上高が5,000万円以上のとき、計算方法は「原則課税方式」を採用します。
「原則課税方式」の計算方法は、次の式を用います。


（課税売上高×消費税率）－（課税仕入高×消費税率）
この計算方法では、みなし仕入れ率よりも実際の仕入れ率が高い場合に、納税する額が少ないことや、選択期間の制限がないことがメリットといえるでしょう。
ただし、家賃など非課税取引を含む場合は、除外して計算します。


家賃収入にも消費税がかかる場合
居住用の家賃収入は基本的には消費税が課せられませんが、ケースによっては、一部分に納税額の計算が必要になってきます。
たとえば、賃貸物件のなかには、1階や下の階に店舗が入り、上階が賃貸住宅になっているというケースもあります。
このような場合では、店舗部分の家賃収入のみ税が発生します。
また、1棟を社宅にする場合も、契約書で社員の住居として明示されていれば課されませんが、たとえば事務所として使われている場合には、その一戸は課税対象です。

消費税の還付金と賃貸経営
消費税は、還付される場合があります。
消費者から預かった消費税よりも、仕入れ先などに支払った消費税が上回った場合に、多く支払った分について還付される仕組みとなっています。
しかし、居住用の賃貸物件の場合は、家賃収入が課税売上ではないため、消費税の申告義務がないと同時に、還付金が受けられません。
とくに2020年度の税制改正大網では、居住用の賃貸物件の還付適用を認めないとする内容が含まれました。
居住用の賃貸経営のみをおこなっている場合、還付金を受けることは難しくなってきています。


還付金の対象と手続き
一方、原則課税で消費税を計算している「課税事業者」に対して消費税還付が認められており、還付が受けられるケースもあわせてご紹介します。
ひとつは、売上の減少などにより赤字になった場合です。
また、輸出業の場合も、還付の対象となる可能性があります。
国外取引の輸出は、売上で預かる消費税がないものの、仕入れの購入代金や広告費などで消費税がかさんだ場合などです。
そして、課税事業者が、土地を除く、不動産購入などで高額投資をした場合も、支払った税額が大きくなるため、還付の対象となるケースがあります。
あくまでも課税売上が一定以上あるなどの課税事業者が対象であり、居住用の物件の賃貸のみをおこなう場合の賃貸物件の建設費などは対象とされません。
還付には、個人なら課税期間の翌年の3月31日まで、法人なら課税期間の終了から2カ月以内の申請期限があります。
期間内に、必要書類を用意して管轄の税務署に提出しましょう。

今回は家賃収入の消費税について解説しました。
課税の判断には、国税庁HPに詳細があるのでぜひ参考にご覧ください。
また、還付金については一般的な内容です。
詳しく知りたい場合は税理士などの専門家へ相談するのもおすすめです。

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