シェアハウス投資は危険なのか？シェアハウス投資のメリットと成功のための注意点

はいどうも！！リブスペースのブロガー奥谷です！！

良くも悪くも注目度の高い投資先として、「シェアハウス投資」が挙げられます。
昨今のシェアハウス投資関連の事件を踏まえると、「シェアハウス投資は怖いもの」・「リスクが高く危険なもの」という認識が広まってしまいました。
しかし、シェアハウスを正しく理解して気を付けていれば、シェアハウスは投資先としては非常に有益になる可能性もあります。
今回の記事では、シェアハウスとは何かについての基本的な情報の部分から、シェアハウス投資のメリット・注意点までをご紹介していきます。

シェアハウスは住宅を複数人でシェアして暮らす賃貸住宅のことを指します。
主にキッチン・風呂・トイレ・リビング・ダイニング等の設備が共用となっており、複数人で住まいを共にする形の賃貸住宅です。
基本的には1人につき鍵付きの部屋が1部屋用意されており、家賃も比較的安く借りることができます。
また、光熱費も含めた家賃設定になっている場合もあり、月々の支払い費用がわかりやすい、という特徴があります。
「ルームシェア」という言葉もあり、同じようなものと捉える方も多いですが、ルームシェアは友人同士で賃貸物件を借りて、部屋をシェアすることを指します。
シェアハウスは基本的に入居する人を管理する事業者のようなものが存在し、入居者がそれぞれその事業者と契約を結んだ形で居住を始める点に特徴があります。
基本的には赤の他人同士が入居している状態です。
また、ゲストハウスなどもよくシェアハウスと類似したものとして挙げられることが多いですが、ゲストハウスはどちらかというと短期的な宿泊を前提とした民泊に近いものです。
ただし、シェアハウスやゲストハウスなどの呼称については、法律などで明確に定義されているものではないため、あくまで一般的な使い分けだと上記のような分け方がされております。
入居者側のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。


家賃・初期費用が比較的安い
一般的に敷金礼金のような、賃貸物件を契約した際にかかってくる初期表がなく、退去時に帰ってくるデポジットを支払うのみの場合が多いため、引越しまでのハードルが低いです。


だれかと共同生活ができる・新しい出会いがある
他人と共同生活を送ることは、ルールや制限などがあり必ずしもいいことばかりではないですが、新しい人々との出会いが刺激的に感じる人も少なくありません。


家具家電がそろっている
こちらも大きな魅力の一つですが、家具家電が事業者によって既にそろえられているため、引越しのための大きな買い物をする必要がありません。
とにかく身軽に動き回りたい、という方にはピッタリな住まいだと言えます。

では、シェアハウス投資を行うメリットとは、どのようなものがあるのでしょうか？
基本的には以下が挙げられます。


1.利回りが高い
シェアハウス投資の利回りは、一般的な賃貸アパート・マンションの経営で得られる利回りよりも高くなる傾向があります。
理由を簡単に説明すると、面積当たりの入居者数を、一般的なアパート・マンションよりも増やすことができるからです。
通常のアパート・マンションでは一人の入居者に対して1つのキッチンとトイレ、引いてはリビングを用意しないといけません。
しかし、シェアハウスであればキッチン・風呂・トイレ・リビング・ダイニング等の設備が共用のため、その分のスペースを居住者のための部屋として充てることができます。
一人当たりの家賃や初期費用は安くなりますが、その分多くの人に入居してもらうことで、結果的に得られる家賃収入が多くなり、利回りも高くなっていくのです。


2.初期費用を低く抑えることができる可能性がある
シェアハウス用住宅の建築費用は、一般的な賃貸アパート・マンションよりも安く済むことがほとんどです。
その理由は、利回りが高くなる理由と似ていますが、各部屋にバス・トイレ・キッチンなどの水回りを設置する必要がないからです。
水回りの設置の際には、給排水管工事や電気工事、内装工事が必要になるため、工事費用も高くつきます。
その分のコストがカットできるため、シェアハウス用住宅は比較的初期費用を節約することが可能なのです。
※各部屋にバス・トイレがついているようなシェアハウスはこの限りではありません。


3.今後の需要の高まりが見込める
シェアハウスの家賃は、一般的なアパート・マンションと比較しても安価に設定されている場合がほとんどです。
所得は低くても自由に生きたいといった人も多く、様々な働き方が広まってきている現代では、シェアハウスが合理的な選択である場合も多いのです。
シェアハウスは今後、そのような低所得の人に対してのセーフティーネットとしての役割を果たすことも考えられ、需要としては高くなっていく見込みがあります。

利回りも高く、初期費用も安くで済むシェアハウス投資は、非常に魅力的な投資先のように見えますが、デメリットも少なからず存在します。
以下では、各デメリットや投資に際して注意する点をご紹介します。


1.参入難易度が高い・出口戦略が少ない
シェアハウス投資に関してはどのような物件がいいのか、まだまだ情報が比較的少ないため、どのような間取りで物件を建てたらよいのか、見当がつかない場合があります。
また、中古物件からシェアハウスに転用する場合は、リノベーションが必要になる上に、シェアハウスは建築基準法「寄宿舎」に該当するため、法律の基準・要件を満たす必要があります。
寄宿舎の要件では一般の賃貸住宅とは異なる設備の設置が求められており、以下のようなものが挙げられます。


■寄宿舎の要件


廊下への非常照明の設置


間仕切り壁は準耐火仕様
このように投資をしたくても、条件や間取り決め等をあらかじめ把握したうえで進める必要があり、普通の不動産投資とはまた違った難しさがあります。
出口戦略に関しては、「シェアハウスとして建築した家」という点が売却の際のネックとなる可能性が高いです。
シェアハウス以外での用途が難しいため、売却したいときに購入者がなかなか見つからない、といった難しさも待っているかもしれないのです。


2.入居者獲得・定住が難しい
シェアハウスは一般の大手ポータルサイトに掲載できない場合もあるため、検索者の目に触れない可能性があります。
また、入居者を獲得したとしても、初期費用がかからず家賃も安く・家具家電付きという気軽さゆえ、気に入らないことがあるとすぐに退去してしまう人もでてきます。


3.入居者間のトラブルが起きやすい
シェアハウスでは、入居者同士のトラブルが起こる可能性が高くなります。
一般的な賃貸アパート・マンションであっても、騒音や生活マナーなどが原因でトラブルが起こることはありますが、シェアハウスでは入居者同士がより近くにいるために、トラブルが起きやすいのです。
一旦トラブルが起きてしまうと、入居者が一斉に退去してしまう、というリスクもあるため、共同生活におけるある程度のルール決めや管理を行う必要はあります。
2018年に起こった事件を境に、シェアハウス投資を行う際の注意点として、最もリスクだと考えられているのが、サブリースです。
サブリース契約とは、一括借り上げ契約のことで、入居者の有無にかかわらず管理会社側から毎月一定の家賃収入が保証される契約のことです。
空室の心配をする必要がない一方で、一定期間後の契約の見直し等から家賃収入が目減りする、補償額の見直しで収入が減る、サブリース会社の倒産といったリスクもあります。
サブリース契約で投資を行う際には以下の点をしっかりと確認した上で、契約・投資に臨みましょう。

●家賃保証の設定額や契約の見直しの項目
●契約期間
●免責期間
●解約時の規定

シェアハウス×サブリース絡みで事件が起きてからというもの、シェアハウス投資に関しては及び腰になっている方が多いかと思います。
しかし、シェアハウス投資はうまく活用すれば利回りの高い、優秀な投資先となる可能性も十分あります。
まずは、ご自分がやりたい投資がどういったものなのか考えてみて、一つの可能性としてシェアハウス投資を考慮してみるのも良いのではないでしょうか。

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