不動産投資で災害リスクを最小限に抑えたい!保険以外にも方法はある?
はいどうも!!リブスペースのブロガー奥谷です!!
不動産投資は、不動産を購入して運用することで家賃収入を得るビジネスモデルです。
そのため災害に遭い被害を受けると、ビジネスそのものが成り立たなくなります。
災害のリスクを最小限に抑えるために、不動産投資家ができることにはどのようなことがあるのでしょうか?
今回の記事では、不動産投資における災害リスクと、リスク対策として加入しておくべき保険、そして保険以外でできることを紹介します。
不動産投資で想定される災害リスクとは
不動産投資において災害リスクを最小限に抑えるために対策を立てるのであれば、まずはどのようなリスクが想定できるのかを知っておく必要があります。
ここでは、日本における自然災害の特徴を紹介します。
【日本における自然災害発生リスクの現実】
不動産投資で考えられる災害リスクは、主に以下の3つが考えられます。
●地震
●火災
●水害
日本は「地震大国」といわれるほど、とくに地震が多い国です。
地震は地球全体を覆っているプレート同士がぶつかったり、重なり合ったプレートがズレたりすることによって発生します。
日本は4つものプレートがぶつかりあう場所にあるため、世界の中でも地震の発生件数が非常に多いことが特徴です。
【地震による建物の被害の実態】
1995年(平成7年)に発生した阪神・淡路大震災や、2011年(平成23年)の東日本大震災が記憶に新しい人も多いでしょう。
阪神・淡路大震災では、朝食の準備にかかる時間帯であったことも災いして、火災による被害も広がりました。
東日本大震災では大津波も発生し、多くの家屋を飲み込みました。
阪神・淡路大震災においては、住宅の損壊や焼失は52万棟、東日本大震災では全壊から一部破損まで含めると110万戸超に及びます。
【気候変動による豪雨被害のリスク】
さらに近年は、気候の変化にともなう、豪雨の被害も相次いでいます。
2020年(令和2年)に熊本県を中心に発生した令和2年7月豪雨では球磨川が氾濫し、床下や床上浸水が相次ぎました。
住宅の全半壊は4500棟、浸水被害は約1.4万棟に達しています。
日本国内にある以上、投資物件も、同様の被害を受ける可能性は拭えません。
自然災害の多い日本で不動産投資をするときには、可能な限りのリスク対策を講じておく必要があるのです。
不動産投資で不動産を災害リスクから守る保険の概要
自然災害のリスクがつきまとう以上、不動産投資を行ううえで保険加入は必須です。
自然災害をカバーする保険には、どのようなものがあるのでしょうか。
【火災保険の概要】
不動産投資で、保有する不動産を災害リスクから守るためにまず検討するべきは、火災保険への加入です。
火災保険は火事による被害だけを補償するものと認識している人が多くいますが、実は一般的な火災保険は以下のような内容を広くカバーします。
●火災、落雷、風災、雹(ひょう)災、雪災などの自然災害
●破裂・爆発による損害
このほかにも、盗難・水濡(ぬ)れ・車両の飛び込みなどを補償するプランもあります。
自然災害は、オーナーがコントロールできるものではなく、災害で被害を受けると多額の修理費用が発生します。
火災保険は、台風の強風によって窓が割れた、部屋が浸水したなどの被害も補償していることを考えると、建物の災害による損害についての多くの不安は拭えるでしょう。
保険の内容によっては、火災などで損害を受けて家賃収入を得られなくなったときには、損失を一定額補償してくれるものもあります。
不動産投資において、災害であれなんであれ、家賃収入を失うことは最大のリスクです。
不動産投資をするのであれば、火災保険には必ず加入するようにしましょう。
【地震保険は単独での契約はできない】
火災保険で唯一カバーできないのが、地震による物件への被害です。
地震が起きてアパートが倒壊した、地震による津波で被害を受けたケースでは、火災保険による補償は受けられません。
たとえ火災であっても、地震が原因で発生したものであれば、補償の対象外とされてしまいます。
地震が原因となる損壊をカバーするには、地震保険に加入している必要があります。
しかし、地震保険は単独での加入はできず、火災保険の特約となっているのが一般的です。
それは、地震は一度に広範囲で被害が発生することから、民間の保険会社だけでカバーすることが難しく、国が協力して運営する仕組みとなっているためです。
不動産投資をする際、火災保険に加入するときには、地震保険も同時に契約することをおすすめします。
不動産投資で不動産の災害リスクを最小限に抑えるためにできること
不動産投資において、火災保険と地震保険に加入しておけば、被害にあったときには補償を受けられることがわかりました。
しかし、あらかじめ災害被害そのもののリスクを、最小限に抑えるためにできることはないのでしょうか?
ここからは、不動産の災害リスクを最小限に抑えるためになにができるのかを説明します。
【新耐震基準を満たしているかを確認する】
災害リスクを最小限に抑えて不動産投資をするのであれば、新耐震基準を満たした物件を選ぶことが重要です。
耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日に改正され、それ以降に建築確認申請がされた建物は新耐震基準を満たしています。
新耐震基準で家を建てるときには、震度5程度ではほとんど損壊せず、震度6強~7程度でも崩壊・倒壊しないレベルの耐震性が必要です。
2016年の熊本地震では、旧耐震基準の建物については約32%が倒壊したのに、新耐震基準の建物は約7%しか倒壊しなかったことがわかっています。
新耐震基準を満たしている物件は、耐震性が高いとされることから、災害リスクを減らすためには1981年6月1日以降に建築確認を通過した物件を選ぶようにしましょう。
もし検討している物件が新耐震基準を満たしていない場合には、耐震補強工事をすることで、災害リスクを抑えることが可能です。
しかし、耐震補強工事には、高額な費用が発生します。
不動産投資をすることによって、コストを回収できるかどうかは慎重に検討する必要があります。
なお、火災保険については、新耐震基準に適合していなくても加入は可能ですが、保険料が割高になることには注意が必要です。
【ハザードマップで災害リスクを確認する】
災害リスクについては、自治体や国がホームページで公開している「ハザードマップ」で確認が可能です。
たとえば洪水ハザードマップは、主に河川の氾濫による被害を予測して、被害が及ぶであろう範囲を地図化したものです。
ほかにも高潮や津波、土砂災害などのハザードマップが用意されていて、不動産投資を検討している物件の災害リスクを視覚的に確認できます。
不動産投資をする物件を購入するときには、どの程度の災害リスクが予想されているのかを、あらかじめハザードマップで確認するようにしましょう。
日本は地震や台風などの自然災害が多い国であるため、確実に安全な立地は存在しません。
しかし、災害リスクを可能な限り回避するには、できるだけ災害が起こりにくいとされているエリアの物件を選ぶことも大切です。
まとめ
日本は地震をはじめ、台風や豪雨など、自然災害が多い国です。
そのため、リスクを最小限に抑えて不動産投資をおこなうのであれば、火災保険の加入は欠かせません。
火災保険だけでは地震による被害はカバーできないので、火災保険の加入とあわせ、地震保険の加入も検討するようにしましょう。
また物件を選ぶ時点で、新耐震基準に適合した物件を選ぶ、ハザードマップで災害リスクの低いエリアを選ぶなど、リスク回避をしておくことも重要です。
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